主持人:
尊敬的各位领导，各位专家，各位媒体朋友们，大家下午好，我是嘉宾主持王霞，非常高兴再次来主持房地产业发展论坛，欢迎大家来到经济学家中国房地产业发展论坛的现场。
2012-12-13 16:24:09
主持人:
自从2009年以来，无论拥有无限荣耀的年份还是房地产最严寒的时刻，我们经济学家中国房地产业发展论坛始终坚持以前瞻性的思想来引导中国房地产的脉络跳动，现在我们中国房地产又到了一个关键的时刻。
回顾2012年，严冬并没有成为这一年房地产行业的关键词，最坏的时间看起来是告一段落，然而展望2013年，楼市的迷局依然存在引人关注。为了帮助大家在各种复杂多变的形势下辩明前路，中国社会科学院城市与竞争力研究中心，和中国房地产报、扬子晚报特别邀请了国内十位重量级的经济学家齐聚北京，共同展望2013年中国宏观经济与房地产业发展。
现在我为各位再次介绍一下出席论坛的十位经济学家，他们分别是：西南财经大学副校长丁任重教授，上海财经大学附校长王洪卫教授，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，重庆工商大学校长杨继瑞教授，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授，财政部财政科学研究所所长贾康教授，南京大学不动产研究中心主任高波教授，中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇教授，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞教授，还有中国社会科学院经济研究所所长裴长洪教授，都是我们的老朋友。
接下来我们要为各位请出的本次活动的特别支持单位扬子晚报副总编辑王文坚先生致词。
2012-12-13 16:32:02
王文坚:
尊敬的各位领导、各位专家、各位来宾，各位新闻界的同行，大家下午好。又到了岁末，又到盘点一年得失、谋划来年发展的时节，在这辞旧迎新之际，很荣幸和大家相聚在北京，共同聚焦中国房地产业的现实和未来。我谨代表扬子晚报向出席今天论坛的各位嘉宾、各位专家学者表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
就在一个月前，北京成为了全球瞩目的焦点，十八大的胜利召开，开启了中国科学发展的新篇章，房地产业也迎来了新的发展契机。当住有所居被列为人民最关心、最直接、最现实的利益问题，房地产产业又该如何调控，才能努力让人民过上更好的生活，让每个中国人油然而生幸福感。在实现小康社会的征程中，房地产行业又有怎样的重任在肩？
就在十八大提出了调控新要求的同时，房地产业也在悄悄地发生着变化。从今年三月份以来，开发商以价换量，打开了销售僵局，持续两年多的低迷态势逐渐好转，市场坚冰逐步消融，越来越多的城市上演了销售回暖、房价小幅回升的一幕，土地市场也重新开始活跃。本轮调控是否已到尾声，市场反弹是否已然出现，房地产行业是步入了新的上升周期或者仅仅是昙花一现的短期回调，十八大之后明年的楼市看涨看跌哪个更靠谱？房地产的后续调控又有哪些高招？今年频繁见诸媒体的房地产税有没有全面铺开的可能？对这些购房者关心、开发商关注的话题，我们希望借助今天论坛上十位专家的智慧，为我们勾画出新一年房地产行业的发展大局，也为身处迷雾中的企业出谋划策，指明前进的方向。
2012-12-13 16:34:54
王文坚:
作为一家创办于1986年的传统媒体，扬子晚报已经走过了27年的风雨历程，成为全国发行量最大的晚报，中国传媒界具有影响力、主流性的权威媒体之一。我们连续九年名列全球日报发行量百强，连续九年入选中国五百最具价值品牌，在2012年亚洲品牌五百强中排名第172位。多年来，扬子晚报一直以积极正面的姿态忠实记录房地产市场的成长，认真思考行业存在的问题，并努力寻求解决的方案。
2009年，我们发起了经济学家中国房地产发展论坛这样一个高峰峰会，四年来已经分别在北京、上海、杭州、南京、澳门成功举办多次，都取得了很好的社会反响。我们相信，本次论坛也将会成为岁末楼市的一场头脑风暴。扬子晚报愿和诸位一起继续努力，为建设一个和谐发展的房地产市场贡献我们的智慧和力量。再次感谢各位对晚报的大力支持，并预祝论坛取得圆满成功，谢谢大家。
2012-12-13 16:37:08
主持人:
非常感谢王总编的美好的祝愿。下面隆重地邀请十位专家到台上就坐。
再过十几天，2012年就会划上句号，又到了一个总结和盘点的时刻，2012年是史上最严调控出台和实施的第13个年头，在这里请教各位经济学家，你们认为这一轮房地产市场宏观调控的目标已经实现了吗？如果用一句话来概括2012年的话，您觉得哪一句话最合适？或者说您最想说哪一句？为什么？每个人都要说。
2012-12-13 16:38:38
贾生华:
我的回应是，房地产调控新政的目标已部分达到，但制度建设方兴未艾。一开始提出的愿景是遏制部分城市房价的过快上涨，这个效果已经显现。但是，进一步发展中的矛盾使我们更清晰地看到，如果只是按现在已经出台的调控手段去继续运行，不足以使我们追求的房地产业长期健康发展和它相配套的国民经济发展得到足够的有效制度供给，所以制度建设现在只能看出端倪，还有激烈的争论，说制度建设方兴未艾。
2012-12-13 16:39:24
杨继瑞:
我认为，中国房地产调控的目标已经阶段性实现，但是长效机制有待建立。如果没有长效机制的建立，尤其是综合的长效机制的建立，那么我们房地产的调控可能会因为我们某些刚性需求的溢出而出现爆发性的增长，这一点必须未雨绸缪。
2012-12-13 16:41:08
刘洪玉:
基本上大家能够形成一个共识，就是部分实现了或者说基本实现了调控目标。我们最开始主要是为了抑制房价过快上涨。再有加大保障性住房建设，现在从保障性住房建设的数量目标来看，完成得也不错。但是实际上，我们确实也觉得，未来还是任重道远。因为我们这个房价的相对稳定，或者刚才报告里说相对的价格目标实现了。但是实际上，我们是用了很多行政性的手段，这些手段不可能长期持续性地用下去，时间越长，将来调整可能就越难。再有，保障性住房的分配问题，我们发现房子的数量是有了，但是区位的分布和人们的需要之间还有一些差异，不能很好地满足人民的需要，可能也还有一个过程。
2012-12-13 16:41:48
王洪卫:
我觉得，从表面上看，各方博弈，中央政府、地方政府、开发商、金融机构各方博弈，取得均衡，我们调控的目标部分实现。从本质上看，我们没有根本上解决助推房价上涨的机制体制环境，这个毒瘤还没有开掉，所以后面的这个机制体制仍然存在。我们这十年的房地产市场，八年在调控当中，两年在市场运行当中，我们希望更多让市场发挥作用。调控的目的是建立长远的体制机制。
2012-12-13 16:44:36
贾生华:
我的观点是，房价调控是初见成效，但是房价合理是任重道远。房价调控显性的指标来看，我们从国家统计局监测的70个城市来看，50个城市有80%左右是同比下降了，并且持续了大半年。但是房价合理任重道远，我们温总理在2012年开始反复强调要让房价合理回归，不仅仅是房价下降的问题，而且要合理。一个是老百姓要买得起，另一个是开发商合理的利润能够造得出。这一点任重道远，我们从浙江省调研情况来看，目前房价收入比仍然是高的，老百姓依然买不起，但是目前开发商已经是没有利润，所以没有很大的下调的空间，所以不能取得能买得起又能造得好的平衡。
2012-12-13 16:45:33
丁任重:
说两句话。第一，房地产发展开始走上理性回归的轨道。第二，深层次的矛盾还有待遇继续解决。
2012-12-13 16:46:05
高培勇:
我本人对房地产没有太多的研究，我只能把各位专家的讲话做一个加工，加工的办法就是一句话，如何评价，在振荡中前行。有两层意思，一是评价2012年的市场和经济形势有相同的地方，在设法努力地去管束一个淘气的孩子，你管得严了，他就不动了，稍微一放松就会动荡，所以免不了动荡。第二，说到底是在往的方面发展，不管是房地产建设还是房地产市场本身。
2012-12-13 16:46:19
裴长洪:
第一，商品房价格管住了。第二，保障房体系建设刚开始。
2012-12-13 16:47:08
高波:
2010年以来的宏观调控使房价泡沫得到了缓解，但只是表面现象。我认为，由于我们调控的手段存在不当的地方，这意味着隐藏着更大的风险。
2012-12-13 16:47:32
倪鹏飞:
我说三句话，第一，今年我们没有实现理性回归的问题。商品房市场价格出现下降，保障房目标实现了，同时经济增长也实现了7%以上的增长。第二，要高度警惕当前的房地产变化，从10月份以来，房地产市场的各项指标都有回暖和反弹的趋势，所以应该高度重视。第三，要加快推进住房制度综合配套改革，日益迫切。之所以出现前两种情况，原因就是当前房地产市场不是市场经济内需形成的，出现所谓的价格相对下降，是一系列行政措施造成的，我们之所以采取这一系列行政措施也是与战略有关系，用时间换空间，我们通过抑制这个措施争取时间、争取空间，加快住房制度改革，最终形成完善的市场调解，那时候形成的稳定健康才是真正的稳定健康。
2012-12-13 16:47:55
主持人:
总结之后我们再来展望一下2013年，随着中央经济工作会议召开在即，对明年中国经济增长和讨论正在成为一个热点，其中有观点认为，近几年的中国经济很可能会出现类似1997-2003年那样的长期在底部筑底的过程，未来将会呈现出一个“L”型的走势，对这个问题怎么看？明年中国经济发展面临哪些挑战？我们政府应该如何推动工业化、信息化、城镇化、农业现代化的同步发展？裴长洪教授、贾康教授和丁任重教授回答一下。
2012-12-13 16:51:50
裴长洪:
如何推进四化，可以说很多的话，我也简单地说，第一，保持合理的投资增长速度，着力扩大消费增长的力度。这两大驱动力都需要靠城镇化来推动。城镇化、城乡一体化，都是十八大报告的精神，推动投资结构和消费增长长效机制的建立，还要保持合理的外需，要稳定外需，尽管我们要努力扩大内需，但是也不能忽略外需，还要稳定出口增长，保持进口增长，还要实现国内收支的基本平衡。总体来看，虽然中央经济会议还没有开，但是习近平总书记最近几次公开讲话，基本上表露了我们经济工作指导方针是稳中求进，大概明年还是这个基调。通过这种宏观调控的合理安排，明年的经济增长估计还是能够达到平稳较快增长的目标。
2012-12-13 16:53:13
贾康:
明年如果粗线条预测，一季度的指标会比较好看，因为是在今年四季度筑底回升过程当中延续的惯性，再加上前面上半年屡次出售特别是6月份两次降低利率的措施，有拖拽的力量，所以一季度的宏观指标应该是很好看的状态，又进一步提振市场信息。如果没有特别的意外因素的加入，明年整个GDP增长速度应该比今年水平要高一些，最大的可能性，在十八大之后，配合新经济发展和改革全面部署的展开，我们有望在2013年延续又好又快的发展年头。
2012-12-13 16:54:25
丁任重:
刚才提出两个问题，一个是看明年经济走势。实际上从我们统计指标来看，第三季度已经实现了筑底反转。我们国家今年经济应该是向好，不会低于7.5%，明年经济继续会向好的方面发展，什么“L”形的，我不同意，房地产市场稳中求进应该会实现。第二个问题，如何推进四化，题目很大，我也说四句话，就是“改革体制、对外开放、创新驱动、政策保障”。
2012-12-13 16:55:20
主持人:
2013年中国房地产业会变成什么样，这无疑是普通购房者以及开发企业都非常关注的一个问题，尤其值得关注的是李克强副总理近期多次撰文以及在公开场合表示，未来将会推行新型的城镇化，新型城镇化到底新在哪里？它又将会给中国房地产业带来怎样的机遇？这个问题交给杨继瑞教授、王宏卫教授和贾生华教授来回答。
2012-12-13 16:56:02
王洪卫:
明年怎么样，我觉得今年下半年开始的房地产的反弹是建立在“库存房”越来越多的基础上，价格在反弹，但是未销售的库存量，一手房越来越多，实际上靠资金链支撑下来。如果限购政策不变，我觉得这轮的反弹仍然是下降通道当中的反弹。当然，如果说金融政策、税收政策有改变的话，这种反弹会延续，如果没有改变，我认为还是在下降通道当中的反弹。
我理解新型城镇化，是从两个方面理解，一个是城市化，一个是农村的真正的城镇化。1998年的时候，我们加入世贸，实际上是以农业产业的开放换取我们进入WTO，所以当时朱镕基总理也推出了一个城镇化的发展战略，当时为了农业经济的发展。但是那个时候没有成功。
城镇化什么情况下能够成功？我觉得就是当大城市发展到一定程度的时候，它的产业外移的时候，这是一个根本点。从现在看，东部地区随着大城市拉动以点带面经济锻炼三十经验的成功，它的产业外移已经存在条件了，只要我们配合公共服务的均等化。所以东部地区的新型城镇化，我觉得是可行的。广大的中西部地区，仍然应该在以点带面的大城市发展阶段，所以城市化和城镇化应该是并重的，两个加起来的新型城镇化。
它给我们房地产业带来的机遇，第一个，美国的房地产业一直是支柱产业，所以我们新型城镇化，由于购买的人群，土地价格比较低廉，对于以银行贷款为主的金融产品提出了挑战，房地产金融创新可能存在。第二个，我们可能要提供一些质量好的、价格低的房屋，所以工厂化的房地产的开发存在条件。第三个，我们的新型城镇化，现在东部地区可能环境比较好，特色房地产业的发展、养老产业、医疗产业、保健房地产、旅游房地产等等，打下了良好的基础，这将成为拉动经济发展的很重要的亮点。
2012-12-13 16:56:27
贾生华:
明年的形势，我比王校长要乐观一些。我觉得明年的经济也会比今年好，房地产也会比今年好，成交量、成交价格。我们现在看到，环比已经是上涨的多一点，同比是下降的多。所以到明年，应该是个统计的概念，明年基数变了以后，很可能二季度开始全国的70个城市显示的价格同比上涨就会增加，但是不会大幅度的上涨，所以我们还要加强价格的调控。
第二个问题，新型城镇化，什么是新型城镇化？到底新在哪里？我觉得，关键问题的本质是，我们国家所发展的阶段发生了变化。我们在改革开放的前15年基本上是以解决温饱问题为主，是农业发展为主的。小平南巡以后，再用了20年左右的时间，我们是以工业化为主的，以工业化主导。现在讲新型城镇化，我认为是要以服务业和城市的整体水平的提升为重点。所以新型城镇化体现了我们国家发展阶段的转换，抓住了我们国家发展的本质问题。
第三个问题，对房地产带来什么机遇我认为是三个重大的机遇，一是市民人数的扩张带来的机遇。我们十八大提出，要稳步推进农民在城市转变为市民的工作，我们要抓住这个机遇。二是城市服务业发展的机遇。我们工业化的高潮已经过去，工业化的水平远远超过城市化的水平。而城市化要让更多人成为市民的话，服务业必须要发展。这个服务业的发展，有基本的，有公共的，还有市场的，就是第三产业。而第三产业也是需要房地产，这样就有大量的非住宅市场会有很大的机遇。三是城镇体系完善的机遇，大城市、中城市、小城市都要有发展，这里有更大的空间。
2012-12-13 16:58:37
倪鹏飞:
新型城市化，我做了一点研究，我补充一点。
新型城市化是对传统城市化而言的，我在研究的时候发现，可以从这几个方面来归纳，第一，它是目标性。原来我们城市化实际上是以经济发展为主要目标，比较单一。现在我们的新型城市化应该是服务业，最终目标是建立城乡一体的城市规模。
第二是内容新，过去传统的城市化是土地的城市化，前一段时间都在搞经营城市，实际上是经营土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是高院长一直在强调的，就是农民工的市民化应该作为新型城市化的中心和重点。
第三是动力的新。过去我们是一化加外需这两个带动，未来我们的新型城市化应该是四化互动，三化带动。一个是新型工业化加上第三次工业革命，带动新型城市化。二是信息化，从根本上促进城市化。三是农业产业化，从需求拉动，农业产业化是动力驱动，加上信息化的深层的科技驱动，这三个方面的动力，来驱动新型城市化。
第四是新型城市化的方式，过去传统城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未来我们是内涵增长、集约增长，表现为密度提升、功能的完善，结构的优化，还有就是创新的驱动。第五是它的特征，我认为应该是以人为本、次序协调和城乡一体。
2012-12-13 17:03:12
贾康:
主持人刚才提的房地产市场前瞻这个敏感话题，作为讨论，我也加入一点，大家各抒己见。比如说任志强有一句话，“明天三月会暴涨”，后来没有真正赌成，因为涉及到“裸奔”。这个到底涨不涨，不能笼统地说，要从某一个城市来分析，中国有代表性的70个城市里面的，还有某些特定的一线城市、二线城市，情况可能是不一样的。今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%，这个下降幅度很大，粗算一下，下降了600多万平方米。同期商品住宅的销售面积增长了52.7%，达到1179.2万平方米。
假定北京的库存一下子被吃掉了这么多，如果没有新的填补，就会引发那样一段时间里更明确的供求之间的更不利于趋缓的状态，更供不应求，有没有可能触发现在已经开始活跃起来的商品房市场上的价格上扬。昨天电子快报上讲，北京某些地方出现房价的激增，有些是临近某铁路线的，有三套房子，这个人已经意愿要买了，犹豫之间其中两套持房待购，不卖了，另外一套220万，一下子冲到300万，一下子加了70万卖，北京的情况绝对不能套到全国去，要一类一类城市专门分析，才好说整个市场的变化。
2012-12-13 17:04:20
高波:
我只对2013年的走势做一点分析。最近我在商务印书管出版了一本书《中国环境下周期调互动与宏观调控》。根据我们做的一个研究，房地产开发投资全部来讲存在12年的中周期3年的短周期，这3年的短周期是2010、2011、2012，2009年是16%，2010年是30%以上，2011年是27%左右，今年是16%左右，这三年已经见底了。如果说周期是一种规律的话，意味着从明年开始投资的增长会比今年高，连续三年，就是2013、2014、2015，2015年可能会降下来，明年的房地产投资开发增长应该比今年高。明年假设保持今年的水平，或者稍低一点，但是更重要的是，开发商已经开始有信心了，第四季度土地卖得比较好，这是从投资方面来看。
再一个，大家最关心的是房价，存在12年的中周期，2-4年的短时期。这一轮短时期是2009年2季度开始的，2010年、2011年还是涨，但是涨的幅度已经远远小于2009年，2009年全国平均房价涨了23%左右，而2010和2011年这两年的房价明显下降了，如果考虑到CPI的话，或者固定资产价格的话，这个涨幅就更低了，大家都认为，这一轮调控，抑制部分城市过快上涨还是比较明显的。
到了2012年一季度全国平均房价是下降的，二季度就开始出现反弹，目前为止全国平均房价的涨幅跟去年差不多。但是并不以为今年房价已经大涨了，因为今年的情况是一、二线城市交易量占比上升，三、四、五线城市对来说差一点，交易量下降。这样一来平均房价拉升，但是基本上可以认为，2013年上半年，一轮的周期已经开始了，也就是出现复苏了，我不赞成反弹，更不赞成爆发性反弹，但是作为中期的话，有复苏、繁荣、萧条。如果今年一季度或者上半年感觉是比较萧条，现在已经逐步走出这样的调整，也就是说2013年基本上可以说，没有悬念地讲，房地产市场会出现复苏，无论是投资还是房价。
2012-12-13 17:09:55
杨继瑞:
刚才几位专家都说了，中国的房地产2013年肯定具有内生性的复苏或者反弹的动力和冲动，但是我以为，中国的房地产市场，在2013年不可能出现比较明显的价格回升，因为新一届政府绝对不会让房价出现暴跌，中央坚决会把房地产的冲动的比较高昂的势头肯定会压下去。我以为，我们的房价必须控制在低于GDP增长水平，低于CPI的涨幅，低于老百姓收入增长的幅度，只要这三个低于，我认为是正常的，我相信中央肯定不会让明年的房子降，不会出现所谓的暴跌现象。
第二，关于新型城镇化，第一个新型，是城市形态的新型，我们追求的城镇化，一定是注重城乡统筹，注重城市基础设施的建设，不会在为今后的城市的发展留下后遗症，包括堵车。第二是信息化，注重产城一体，不会让城市是空心的，它会跟新型工业化、信息化和我们服务业服务的现代化混生浮动。第三是生态的文明，城市的生态特别要加进去，把生态文明注入到城镇化这个进程中。第四个是文态，我们注重一个城市的文化产业的发展。最后一个是城市的神态，每个城市都有城市内在的发展因子，我想，一个城市只要这五态合一，就是新型城市化。信息化城市化道路肯定会对房地产的供给也好、需求也好，都会带来若干的机遇，刚才的专家总结得都非常好。
2012-12-13 17:12:48
刘洪玉:
实际上，中国房地产的市场，中国很大，要说香港的房地产市场，说来说去就那么一点地方。中国的房地产市场太大了，把这些城市都复合在一起，给它一个指标，不能很准确地反映全貌。
比如说我们从住房市场的角度来看，我们最近第六次人口普查以后，在推算各个地区住房套数和家庭户数比的关系，我们发现考虑到各种各样的因素调整以后，全国平均每100户家庭有110套房子，这些房子一些属于不太正规的房子。但是像北京、上海这样的城市，每百户家庭只有70多套，但是也有些城市每百户有120户套房子，地区差异是非常大的。一般认为，住房市场的均衡每百户家庭是105-110套房子，比如说日本，在1968年实现了每户一套，用了5年的时间实现了每个城市每户一套。
我们现在在全国的层面上，简单地理解为每户一套，但是每个城市都实现，我估计差别还非常大。这种情况下，有些城市，最近这段时间市场的恢复也好、反弹也好，主要还是出现在区域的核心城市、中心城市或者一线、二线城市。三、四线城市都发现，在过去的发展中供给过量，价格的变化，市场就是买涨不买跌，在过去十几年里，我们发现涨的时候大家都拼命买，房价不涨甚至降的时候，大家都不愿意买。一些主要的城市，因为这样的供应和需求的关系，再有一些政策信号的刺激下，会出现松动的情况。
如果核心城市和特大城市土地供应的问题不解决的话，可能这种情况还会持续的。有人统计我们供应计划完成了多少。另外，现在的中小城市的发展，我们也可以把它纳入到城市化的过程当中，实际上新型城镇化我的理解，过去城镇化是工业化远远领先于城镇化，就是建经济开发区、建工业开发区，各种开发区，但是那里面没有形成为城市，就是一个就业区域，不具备生活的条件。
再有一个，我们的城镇化导致农村和城市的差距越来越大，把农村的土地变成了国有土地，然后我们用土地利益的差值促进了城市区的发展。新型的城市化，我的理解就是要有效地协调工业化和城镇化之间的关系，然后工业化和农业现代化之间的关系。所以，在这个过程当中，我觉得房地产的机会是存在的，在这个过程当中寻求一些创新或者突破是有空间的。
2012-12-13 17:14:44
主持人:
十八大召开期间，各种民生议题被广泛的铺开，深入的探讨成为举世瞩目的热点。胡锦涛同志在党的十八大报告中强调，在学有
所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人们过上更好生活，并且提出了住房保障体系基本形成的新要求
。那么怎样才能算上是住有所居，如何才能实现住有所居？
2012-12-13 17:18:01
倪鹏飞:
第一个问题，什么叫住有所显。这显然是有共识的，住有所居是说每个人都有房住，现在的城乡一体化，无论是城市的还有农村的，都有住的地方。这个住的地方可以是租的，也可以是买的，他的收入层次、就业和家庭不一样，表现就不一样。我认为，如果把家庭分成三 部分来说，高收入家庭要实现的目标，我们鼓励他实现乐居，主要形式可能是购买，租赁是次要的。第二是中等收入，我们提出的是康居的目标。第三是低收入，是安居的层面，主要是在政府的帮助下实现的，有房住。他可以租房子，公租房，有条件的也有产权房，棚户区改造就是属于安居的系列。
2012-12-13 17:18:33
杨继瑞:
倪鹏飞教授说得很好，我主张是我们的住房供应体制应该是在高端上，这一块是高计价、高配套、高税收，让价格来调整需求。这一块应该是放开的。第二块是普通商品房，这一块我们主张向下进房价，向上进地价，保证房价让中等收入家庭能够买得起。第三块是保障性住房，我认为是三位一体，普通的租赁房、廉租房和经济适用房三位一体，给你提供普通的公共租赁房，这个普通租赁房不一定都是完全低收入的，可能是暂时没有房子，政府可以低于市场租金的水平来给你提供。如果你是比较贫困的，可以给予适当的租金补助。不同的收入家庭，有不同的消费档次，特别是贫困家庭，通过收入的提供和租金的补贴就变成了廉租房。
再有，对于愿意购买的，购买以后就变成了经济适用房。但是这个经济适用房一定是封闭运行，他没有寻租空间，最后要卖，如果没有寻租空间，这一块就比较安全。当然，我们在刚才的安居里面，一定要跟商品房建一个桥归桥、路归路的密度机制，我们的保障性住房就是基本保障，不能让保障性住房像坐飞机那样，这里面的设计就是经济适用。所以我主张政府管住的，地铁、公交车不涨价，至于奔驰、宝马怎么涨价，让他们厂商去博弈，这样才能建立一个比较好的、和谐的居住机制，富人他有钱可以买好房子，但是你要交更多的税，付出更多的代价。现在反过来了，富人搭了便车，富人买得多，穷人买不起。就是要分类调控。
2012-12-13 17:24:33
丁任重:
你说怎么理解住有所居。我个人认为要区分两个观念，人人有住房和人人有房住。人人有住房，是保证每个人都有独立产权，人人有房住，就是人人都有房子住，但不一定是你的产权。世界上任何国家谁都无法做到人人有住房，在最发达的美国，有独立住房的也只占了68%，32%是靠政府和社会提供住房，所以我们追求的目标应当是人人有房住。人人有房住的情况下，就是一般家庭、富裕家庭自己购买房子，对大量的贫困家庭和低收入家庭，有政府和社会提供住房，比如说经济适用房、廉租房等等，所以要区分这两个理念。
2012-12-13 17:27:19
刘洪玉:
住有所居，我理解它是一个住房政策的目标，或者说政治家设定的一个目标。实际上对于普通老百姓来说，也是他的家庭的一个目标。现在基本上取得共识的，到2020年，我们的小康社会住有所居的目标是什么呢？就是户均一套、人均一间房，还有人均住房面积35平方米，这个基本上达成了共识，这是量的目标了。
实际上，刚才大家讨论的是更关心怎么实现这样一个住有所居的目标。我觉得，从实现的方式上看，应该是有租和买，这两个方式都是很重要的住房现在的形式。还有不同的渠道，就是你可以通过市场，通过保障，或者通过政府支持，就是刚才看到的，高端有市场、中端有支持、低端有保障。很重要的是，这个渠道对于每个人获得那个目标的住房来说都是可支付的，机会上是公平的，这是大家期望的目标。
再有，对住有所居的目标，到2020年都实现住有所居了，是不是每个人都能够达到刚才说的那样的情况呢？也不是。比如说，我们最近研究的方向，发达国家在设定的最低居住标准也就是基本上属于我们住房保障基本住房需求的目标，在这个目标以下的，到现在还有很大的比例，比如7、8、15%，也不能保证每个人都是这样的。所以，住有所居应该说更多的是政治家为社会发展提供的激励目标。
2012-12-13 17:28:10
高培勇:
第一，如何实现住有所居，要把住房保障当作一件公共物品。住房本身不一定是公共物品，但是住房保障必须是公共物品。第二，中国地区差异太大，实现住有所居必须是差异化的住房保障，这种差异化表现在两个方面，一是住房保障的水平和标准可以是因地制宜的，二是住房保障的形式既可以是直接提供保障房，也可以是通过货币的形式加以实现。第三，目前住有所显在中国最需要突破的，实际上是城市地区的住房保障，而不是农村。在城市当中，住房保障最大的是外来人口，实际上不全是农村转移人口，是外来人口的市民化问题，要把常住居民纳入住房保障这是非常难做的事情。
接下来，主要的措施，应该解决让外来人口接地气的问题。这个接地气主要是基层政府能够心甘情愿地愿意为外来人口提供住房保障，当地的居民能够不排斥给外来人口提供住房保障。这几个问题的综合解决，很显然需要整体的制度设计。
2012-12-13 17:37:38
主持人:
财政部部长谢旭人日前专门表示正在认真总结个人住房房产税改革试点的经验，下一步税收制度改革的重点将会包括对房地产交易环节征收的有关税种进行减并研究，逐步在全国推开房产税，同时积极推进单位房产的房产税改革。与此同时，安徽也传出拟开征房产税的消息。房产税全国开征会在2013年成为现实？这对于房地产市场和经济将会产生什么样的影响？如何改革房地产税制？房产税是不是调控的最终出路？
2012-12-13 17:38:23
贾康:
我们讨论这个时间表都无意义，一定要等有关管理部门做权威发布。在这之前的猜测，已经有这么多次的风吹草动或者轩然大波，没有一次被证实，我们继续这样猜测下去也没有意义。所以我不赞成今天论坛再讨论时间表的问题。能不能换个方向，讨论这里面的实质性问题。
2012-12-13 17:39:06
裴长洪:
人家问的有什么影响，能不能控制房价。
2012-12-13 17:39:34
主持人:
不说时间表，还是跟房地产的关系。
2012-12-13 17:39:51
贾康:
如果换一个题目，就是影响。在中国建立现代国家、现代社会，就必须逐渐地打造现代税制，这是无可回避的问题。如果全民公决，所有税按照少数服从多数的原则，可能都会被否定掉。
稍微有点现代的政治和社会科学方面的常识的学者都不会认为可以拿少数服从多数来说税制问题，现代国家、现代社会、现代税制里面，是不是需要有直接税和间接税。企业所得税没有人提升空间，可能在十二五期间如果推出环境税的话，还有学界提出的双重红利，让碳税和环境税的收入，新作出的贡献和所得税减去的税额对冲以后，更好地使企业发挥市场主体的作用，同时又有外部性内部化的政治效应。
个人所得税非常复杂，上次改革以后哭笑不得，我们工薪阶层纳税的覆盖面从28%到7%左右，整个人口里百分之二点几，现在全中国人口中只有两千八百万在交个人所得税，这是很尴尬的局面。
按照十八大所说的，我们要按照科学发展，历史任务是不是一个必须解决的问题，直接税里是不是包括不动产保有环节的，我们称作房产税的实际上的房地产税，就是这个逻辑。从这个逻辑来说，它的作用，第一它会提供中国在房地产业长期健康发展的一个相伴随的使房地产市场表现更加沉稳健康的环节的因素，它不能包打天下，但是它是房地产健康发展、可持续发展的必备要素之一，要说清楚，不是强调税收万能，是税收在制度建设里它是一个必须选择的选项，放在通盘的里面要放进去。
第二，必须牵涉到财产税再分配优化机制和手段，它就是使这种先富起来的住豪宅、手中有多套房源的，多做一些贡献，当然不是让某些人过不去，让大家一起寻求共赢，收入分配和财产配置是紧密在一起的。按照现在的方案，只要动手买房，就把存量一起拉出来计算，收入分配和财产税是重要的调解，更不用说诚信，只要是存量里的独立别墅，花园洋房，都必须得交税。
第三个效应，配合现在说到的直接税、间接税整个税制优化缓解大众的税收，虽然宏观税负并不太高，给国库贡献的主体是消费大众，大部分是低中收入阶层。
第四，它是给中国配套改革必须解决的地方税体系建设提供稳定的收入来源，是给中国整个市场经济间接调控体系和长远的优化资源配置的制度建设做配套，至少四个方面有正面效应。
2012-12-13 17:40:02
高波:
第一，讨论房产税问题必须跳过房地产市场，才能看得清楚。因为税收说到底就是对政府支出成本的分摊，我们现在提出的这样一种分摊机制是不是公平。在中国这块土地上，个高的人和个矮的人交同样的税，或者个矮的人比个高的人要不要多交税，我们现在事实上具有这种逆向的情况。说到底，征什么税，就是政府支出成本分担的依据问题，我们现在分担的依据就是消费，谁消费得多，谁就多交税，跟收入没有太大的关系。我让学生做了一个调研，在世界上所有的国家当中，都有一个问题，哪些国家不对个人财产征税，不幸的是，中国是少数几个国家之一，这和我们的经济地位和发展方向几乎是不相匹配的，中国已经是第二大经济体，而且不远的将来，家庭财富总量也要达到世界第二。
就目前整个税收的分摊机制而言，我们现在更多的是一种累退税的机制，收入越高的人，税收和收入之比反而较低，这是目前的一种现象。所以，正是因为这样一种判断，我们要走向税收的公平，走向税收的公正，前提就是要让个高的人比个矮的人多交一点税，就拿中国现在的税收制度和社区物业费收项目，物业费最起码按照住房的建筑面积来分摊。那怎么办？中国必须得有财产税，但是前提不是简单的增加财产税，而是要降低间接税的同时增加直接税。
2012-12-13 17:49:16
高波:
换言之，要保持税收的总体负担不发生大的变化，而进行结构性调整，方向是让穷人少交税，让富人多交税。财产税当中最重要的是房地产税，所以房产税是必须要开征的。但是怎么开征，是要讲策略、讲方法，要综合考虑。比如说，我们最近提了一个房产税的免征额，按人均40平米来算，其实方案上可以有40-60的选择，我们有意报了一个40，就想测度一下百姓对住房保障水平的反映。
刚才讲，房产税的免征额一定要和住房保障的水平相对应。现在大量土地是户均90平米，按人均三口人来算的话，大概是人均30平米左右，或者你再多一点。所以，这样一个住房保障的水平，在这个条件下考虑房产税开征问题，可以有40-60%的选择，为了测度，报出个40平米。新华社网上做出的调查结果是，60%以上是持反对态度，持赞成态度的还是少数。
我的判断是，起码在这60%人当中，他们的户均住房面积肯定超过了120平米的。所以，开征房产税首先遇到的一大难题是既得利益格局的阻碍，怎么化解既得利益格局的阻碍，让房地产税能够让财产税能够在中国得到运行，你要想分哪一年能够开征，得先解决这个问题，可以渐进式的，可以采取正面宣传与另外的约束性措施并进的办法。
第二个问题，我们也长期跟踪调研，还要解决税务部门征管机制的问题。中国税务部门对税收的征管机制就如同我们政府对普通百姓的征管机制。我们采取什么办法呢？政府管单位，单位去管个人。我们政府管理是这样做的。所以在税收的管理上，我们的税务机关目前征税基本上是向企业征，通过企业的缴纳，通过价格转嫁到百姓身上去。所以税务部门更多的是适应对企业收税而不适应对个人收税，如果完全这两个方面的事情，房地产税落地才是指日可待的事情。问什么时候开征，就看这两个指标的。
2012-12-13 17:49:27
王洪卫:
我在两位的基础上再补充一下。我觉得房产税之所以这么热点，大家希望房产税把房价降下来。但房产税是一种财产税，代表了历史的趋势，它跟房价无关。美国开征房价税的时候，房价没有跌反而涨了，因为房产税专项用于环境的改善。开征了房价就跌了，我觉得房产税是税收结构内部调整的跟房价有关，如果真的是跟房价有关的话，大家还是关心分配占比。
我觉得现在的分税制改革，把产业大部分收入归中央政府，把老百姓留下来的以土地为代表的资源收入归地方政府，所以地方政府在土地上95%的收入，在小煤炭上也有巨大的收入，所以我们只有把老祖宗留下来的资源性收入绝大部分归中央政府手，把产业发展的收入尤其是产业升级的收入绝大部分归地方政府手里，让我们的市委书记、市长们更多地以低房价追求商务环境的变化，追求产业带来的税收收入，而不是土地带来的资源性收入。这样的话，我们的地方政府就会自觉地维护我们的房价的稳定，这才是解决房价的一个根本性的问题，房产税并不能解决房价问题。
2012-12-13 17:49:38
刘洪玉:
我同意前面专家的说法。实际上房地产税我把它叫做一个长期的制度建设，它是一个长期制度的安排，不是用来短期干预市场的，市场在不断的变化，我们的税天天在调，那就变成了比较高的税。
在意念上，可能我们现在也面临着一个选择的难题，比如说香港房产税，意思是给当差的警察等等发工资的钱。欧美也是这个概念，房产税、物业税是居民购买的公共服务你要花的成本。因为你关起门来，自己家里要花什么钱是自己的事，出了家门，在小区的范围里要交物业税，在社会上享受公共服务，要交物业税，是这样的层次和逻辑关系。按现有的说法，占有的房子多到一定程度才要交，可能跟刚才的想法就不一样了。比如说在美国，你空置的房子，还可以去申请减免，因为你没有使用公共服务。我们现在就因为资源比较紧缺，所以觉得你一套房子可以不交，第二套房子要交，他调控的目标方向是不太一样的。我觉得，将来可能最关键的问题是大家踏下心来思考我们的物业税会发生什么作用，不用给它跟市场有太多的联想。
2012-12-13 17:50:33
主持人:
最后一个话题，展望2013年的全球经济形势，欧债危机的影响还没有完全消除，现在担心的是新推出的美国公共财政数据会令资本市场产生新一轮的动荡，美债危机、美元危机将会冲击整个世界，到时候我们中国经济也将会不可避免地受到影响。当经济低迷的时候，如何刺激经济增长是一个重要问题，很多人都非常关心的是全球金融危机对明年房地产行业的走向影响会有多大，2008年成为上演的地产救国这一幕是否会重演？
2012-12-13 17:52:37
贾生华:
中国经济的运行跟国际经济密切相关，而房地产是中国经济的一个重要组成部分，事实上它是带动和影响面很大的一个产业。刚才主持人说这样的逻辑，的确有这样的担心，如果世界经济不好，宏观经济就会不好，如果宏观经济不好，房地产业就会好，2008年、2009年救市的逻辑。我的感觉，从2008年金融海啸之后，步入了一个整体的比较长期的衰退或者低迷，暂时看不到太大的希望，但是不会出现2008年海啸式的动荡，保持一种低迷的态势，可能我们国家今年和明年的趋势是差不多的，不会出现你说的海啸或者崩溃式的恐慌的一种救市，所以也没有必要房地产拿出来救市，明年可能不存在这个问题。
如果我们国家的新型城镇化为主题的新一轮的经济和社会发展战略实施的话，我们转移到依靠内需来促进经济增长是可以实现的。从这个意义上来说，我们房地产业不会很差，但是政府绝对不会拿房地产来刺激经济。
2012-12-13 17:53:09
王洪卫:
谈三点想法。第一，房地产的发展受整个国民经济大势的影响，不可能脱离国民经济的整体。所以，今年的国民经济筑底反转以后，明年走向复苏，整个房地产也会有个平稳的发展，但不会大起大落，更不会用房地产救市、救经济，这个局面我认为不会出现。
第二，房地产应当是一个充分竞争力的产业，所以它的发展应当要消除各种垄断，目前房地产业有两个显著的垄断，一个是行政垄断，一个是集团垄断，消除垄断才能保证房地产正常的发展。
第三，房地产业涉及面比较广，产业链比较长，所以房地产整个发展，未来靠体制改革，特别是行政管理体制、财税体制、土地制度等各方面的综合改革措施使房地产发展取得深入的推进。
2012-12-13 17:55:01
裴长洪:
世界经济好也好不到哪儿去，坏也坏不到哪儿去，欧债危机，我用两句话概括，它好不了，但是也垮不了。明年按照国际组织的预测，明年还略好今年。中国经济直接受到影响的是贸易，还很奇怪，2012年贸易是减速，出口和进口都是大幅度减速，但是钢铁服务的进出口有变化，去年是负增长，今年是正增长，这个逻辑是奇怪的。明年会怎么样，应该说不确定因素还很多，但是恢复高速增长不可能的，房地产对经济的影响可能会有意义，但是也没有那么大，即便今年这样，房地产投资有7亿，占中国社会固定资产总投资的不到三分之一。当然消费也有影响，但是总体来讲，要保持7-7.5的数字，可以基本上没有问题。
2012-12-13 17:55:39
高波:
有一个非常重要的信号，美国已经连续6个月房价上涨了，这会不会意味着美国经济逐步从次贷到全球金融危机的衰退慢慢走出来，如果是这样，对中国经济来讲还是比较有益的，对我们房地产市场也会比较有利，我们更不要通过所谓房地产救市的办法来阻止经济增长的进一步下滑。
2012-12-13 17:56:25
主持人:
非常感谢各位专家的精彩观点，让我们对2013年中国经济及房地产行业的机遇和挑战有了更加清晰的认识和判断，我们的论坛马上就要结束了，在这里，我还是想像开头一样，请各位用一句话来谈一谈你对2013年的期待、愿景、希望。
2012-12-13 17:56:46
刘洪玉:
希望2013年我们的房地产市场的发展能够朝着持续健康的方向进一步前进。
2012-12-13 17:57:47
贾生华:
我是两个期望，一个主要是政府层面的，中央政府重中之重是加强房地产的制度创新和制度完善。城市政府，我的希望是把非户籍的常住人口纳入到住房保障的对象里面来。
2012-12-13 17:58:12
丁任重:
三句话，健康发展、持续发展、协调发展。
2012-12-13 17:58:26
高培勇:
我说的简单，2013年，希望能够朝着住有所居的标准再逼近一步。
2012-12-13 17:58:37
裴长洪:
2013年保障房体系建设取得新的成效。
2012-12-13 17:58:50
贾康:
我感觉在2013年有望又好又快发展的年头，我们作为研究者和学界人士应该更积极地引导和强化，关于房地产市场和房地产相关的其他制度建设的长期问题的理性讨论，短期的事情实际上在中国经济过程中不可避免地联系着中长期问题。我们今天因为时间关系，其实到会学者的观点有一些差异，社会上更是有种种不同意见，我更希望我们一起来引导和强化理性的讨论。
2012-12-13 17:59:02
高波:
2013年将会延续这一轮房地产市场的宏观调控。思考过去的调控，我们很多调控措施是属于短期化的，比如说限购，这一轮房价得到压缩，实际上不是限购起到的主要，主要是限贷，我想运用纯粹的行政性的手段，应该迅速退出，不应该让它长期化、制度化。所以说我们需要很好地建立一些真正意义上的措施，进入房地产市场和中国宏观经济健康发展的长效机制。
2012-12-13 18:00:14
倪鹏飞:
继续从严房地产市场调控，加快推进住房制度综合配套制度改革。
2012-12-13 18:00:31
王洪卫:
第一，我觉得贾康教授讲到我心里去了。第二，明年房地产业要持续为中国经济发展做贡献。在美国，对中国新兴战略性产业，包括华为那样的产业，包括太阳能等等进行打击的情况下，我们国家明年的经济，我觉得房地产还应该发挥作用。但是房地产业发挥作用，并不是像原来那样的，我们认为房地产就是房地产开发，并不是等号，房地产业自己的产业创新、产业深化是为明年房地产业推动经济的作用，尤其是房地产金融，现在房地产金融风险很大，随着我们房地产信贷这一块的收取，我们房地产的信托私募大量进入房地产业，这是变相贷款，我们希望房地产金融的创新把房地产风险降低，对国民经济的贡献增大。
2012-12-13 18:02:04
主持人:
谢谢，让我们再次以热烈的掌声感谢十位经济学家给我们带来的新观点和新视角，我们期待中国的经济和房地产行业在2013年能
够迎来更加有希冀的未来。谢谢大家。再见。
2012-12-13 18:03:35
