中国中央电视台、中国网络电视台记者:
　　我的问题提给张泓铭委员，“十二五”期间我国的保障房建设的数量是3600万套，有人担心保障房的建设正在经历一场“大跃进”，我不知道您作为这方面的专家对此有什么观点和看法，能不能谈一下。现在住房保障有很多学者都担心，包括刚才杨超委员提到，保障房从建设到管理都存在一系列的问题，因此他们呼吁要加快这方面的立法进程。我知道您曾经参与过这方面的调研，不知道您能不能就这方面谈谈您的看法？

　　2012-03-07 16:48:47

　　张泓铭:
　　刚才中央台记者提出一个问题，他说社会上有一个传闻，我们住房正经历着一个“大跃进”，这是关于住房保障的一个著名问题，中央台这位记者反映的社会之问，如何理解？我们先来看一下数据，我们在“十一五”期间，我们国家住房保障工程大体上完成了1600万套，到“十二五”期间，我们的规划是3600万套，在去年的开局之年开工是1000万套，基本建成400多万套，今年开工700万套，要建成500万套，从数据来说，我们是否看到了一个“大跃进”。问题在哪里？我们的“大跃进”不是单纯从数据上的理解，“大跃进”这个词有它的历史来源，“大跃进”在50年代末、60年代初出现的词，所谓的人民公社大跃进总路线，这个“大跃进”从现在角度看是一个贬义词，当然我没有说我们的记者贬义，它是代表社会资本。[

　　2012-03-07 16:49:17

　　张泓铭:
　　第一次提出这个问题的人其实是带着贬义，对我们党和国家对住房保障极大的重视是带有贬义的。假如说是这样的一种看法，我认为我们是不能接受的。我们的住房制度改革从1998年切断住房的实物配给，我们进行了住房制度的改革。然后住房市场大量发展了，房价越来越高了。很多民众被市场甩出去，一部分人解决住房问题的同时，一部分民众的住房困难凸显出来了，在1998年住房制度改革以后，一直到2007年以前，差不多9年的时间，我们住房保障是落后了，数量很少，所以说住房保障任务很紧迫。

　　2012-03-07 16:50:39

　　张泓铭:
　　在2007年下半年，中央提出了一个很著名的意见，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这是很关键性的文件，从此以后我们住房保障力度加大了、进度加快了。假如说我们还套用“大跃进”这个词的话，那么我们说这种“大跃进”体现了我们党和国家对于民生问题的重视，对于老百姓居住问题的重视，我们也欢迎和支持这种“大跃进”。这是我对第一个问题的解答。

　　2012-03-07 16:50:55

　　张泓铭:
　　这位记者又提出了住房保障法律和规章的问题。我们很多同志都呼吁住房保障应该顶层设计，应该有完整的法律、完整的规章措施。根据我个人从专业上的了解，这个工作我们进行了一个年代。刚才提到1998年，国务院关于住房制度改革中就有关于住房保障制度的设计分两大块，一是住房市场的发展；二是住房保障的发展。在1998年以后，整个社会对住房保障不太重视。进入新世纪以后，主管部门根据全国人大的要求，对住房保障房法的研究，本世纪初的研究我本人就参与了，建设部委托了上海市房产经济学会对这个问题研究，我参与了。

　　2012-03-07 16:51:48

　　张泓铭:
　　第二轮大概是在前三年，国家建设部邀请北京大学法律研究中心做了一个学术版的住房保障法的研究，然后又邀请了国土局做了一个版本，是管理版，所以这十年来关于住房保障法的研究一直没有停止，或者说顶层研究一直没有停止。但是我们知道，作为一个法律来说是相对稳定、相对固定的。所以，法律最后的推出、最后立法的成功有待于一些实践的充实、完整和发展。在整个法律没有形成以前，我们国家有很多办法和规章，有部门规章、国家规章、办法和意见。

　　2012-03-07 16:52:52

　　张泓铭:
　　我数了一下，从本世纪以来，刚才说2007年8月7号，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，这是一个相当关键的一个文件。根据这个文件，然后在11月份，由建设部联合国家有关部门出台了《廉租住房的保障办法》，11月19号，建设部联合各个部委出台了《经济适用房住房管理办法》，从2007年以后陆陆续续的关于公积金的管理办法都有，所以我们不能说国家没有管理的办法和规章，仅仅是没有成为人大的立法而已。

　　2012-03-07 16:53:09

　　经济日报中国经济网记者:
　　请问李委员，今年我国保障房的建设规模将达到历史高位，保障房建设资金的缺口一直是全社会关注的热点问题。我们知道，您曾经也呼吁过，加快保障房建设的相关融资体制的建设，通过多种渠道筹措资金，请您谈一谈这方面的具体建议。

　　2012-03-07 16:53:22

　　李稻葵:
　　非常感谢你的问题，首先你这个问题看起来非常具体，实际上是一个非常大的问题，它涉及到整个保障房定位的问题，我想借用一点时间简短把对这个问题的认识从根子上讲讲。如果说去年2月份以来出台的各种各样的限购令，这是对房地产市场的“退烧药”的话，保障房的制度建设恐怕是房地产目前问题的“解毒剂”，这涉及到长期房地产体制发展的重要制度设计，远远超出了一个建设的问题。

　　2012-03-07 16:53:49

　　李稻葵:
　　如果有了这个认识的话，我想我们就可以一步一步的讨论具体操作层面的问题。从操作层面来讲，我个人的观点有两个认识应该要提升和转变：一是保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支，保障房是各级地方政府的资产，如果建得好、管理得好的话，它可以成为各级政府长期持有的，为各级政府的公共财政提供坚实基础的一个财政收入来源，这个可以部分取代甚至于完全取代目前各个地方政府出让土地获得“快钱”的公共财政基础。

　　2012-03-07 16:54:18

　　李稻葵:
　　二是保障房的保障对象，至少大中型城市来讲，应该说主要的保障对象是“夹心层”，大量的并不是福利层，并不是生活非常困难的这部分家庭，当然这部分家庭需要支持、需要保障，需要去扶贫。就目前而言，大家对住房问题意见最大的是“夹心层”，包括很多在座年轻的记者、媒体界朋友们，这两个认识如果确定的话，我们可以谈融资问题，融资问题就可以迎刃而解。

　　2012-03-07 16:54:32

　　李稻葵:
　　保障房必须作为地方政府长期持有的资产来经营的话，保障房的建设标准应当适当高一点，保障房融资的路也应该打开一点，应该动员全社会的各个方面，包括资本市场，民营投资者进来投资于保障房，当然各种权益、各种条文都要讲清楚，可以和地方政府共同持有保障房的产权，地方政府可以从未来出租保障房的收入中来偿还目前的投资者。这个路如果打开的话，保障房的融资难题就可以破解了。

　　2012-03-07 16:54:57

　　李稻葵:
　　与此同时我们应该看到，如果保障房按这个思路去进行的话，也就是说作为长期持有的资产主要对象是“夹心层”的话，可以注意到我们大中型城市还是有巨大发展空间的，大中型城市经济规模的总量，大中型城市人均收入水平的增长速度有广泛的空间。因此，保障房以后出租的资金可以适当根据保障房使用者的收入水平、整体市场的发展情况适当提高，如果把这个因素打进去的话，保障房未来的收益应该说是不错的，应该说不会成为各级地方政府重大的财政负担。

　　2012-03-07 16:55:46

　　李稻葵:
　　总的说来，如果这几个思路能够理清的话，我个人的观点，保障房的建设至少涉及到三个方面：一是跟整体改革结在一块的，需要各个地方政府因地制宜、充分想办法，发挥各个地方政府的创造性，经验来自各个地方。目前的条件可能不太成熟，目前这么做也不见得最有效，应该放在整个中国改革的进程中去考虑，让各个地方政府去发挥创造性。二是保障房的建设和融资要跟市场结合，地方政府跟市场结合在一块，跟投资者结合在一块，请投资者不仅是出钱，而且请投资者来监督，监督保障房的建设和未来的使用，包括收租。三是保障房的建设也应该和整个住房体制的改革结合在一块。如果这几个认识到位的话，融资的问题不会是最难的，应该说可以迎刃而解。谢谢各位。

　　2012-03-07 16:56:25

　　人民政协报记者:
　　请问田委员，许多房地产企业现在认为参与保障房的建设还没有找到合适的盈利模式，只是在尽自己企业的一份社会责任，对这个观点您如何评价？另外，您参与建设了保障房，对其中的各个环节也十分清楚，您认为从您的角度来讲，当前最值得关注的问题应该是什么？此外，建成之后的物业管理方面您有什么建议？谢谢。

　　2012-03-07 16:57:17

　　田在玮:
　　保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为得那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流，从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设，这是一个亟待解决的问题。从政策支持的角度上要加大这方面的投入和研究，我想保障房的建设就会更好的持续的健康发展。

　　2012-03-07 16:57:51

　　田在玮:
　　保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为得那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从自身的管理过程中加强管理、节省支出、节流，从这方面增加利润。至于如何动员社会资金和建设单位的自有资金加入到保障房建设，这是一个亟待解决的问题。从政策支持的角度上要加大这方面的投入和研究，我想保障房的建设就会更好的持续的健康发展。

　　2012-03-07 16:58:32

　　田在玮:
　　刚才您提到，我们在1997年后国家进行了大批经济适用房的建设，应当说经济适用房就是保障性住房中的一种商品房，这种建设是可持续发展的，实践证明已经可持续，而且还有后续的。我认为在保障性住房建设的过程中，要结合我们的国情、目前的市场和各方的需求，要统筹考虑，适度确定建设的目标。国外发达国家解决居民的住房问题，都是在实现了现代化和城市化以后，我们现在正在进行城市化、现代化、工业化的进程，如果说在两三年内全部实现应保尽保不太可能，应该是根据我们的国力、根据我们的发展，应该是全方位、多层次、多渠道解决居民住房问题。比如在没有建成之前可以适当发租金的补贴等等解决居民的住房问题，各个方面共同作用，使低收入住房问题可以得到更好的、妥善的解决。

　　2012-03-07 16:59:27

　　田在玮:
　　我们作为保障性住房过去的建设者，现在看起来建设过程中是一方面，更重要的一方面是进一步的管理、维护和运行。根据国外的经验，在后期的管理、维护和运行中的费用大约是建设时的两倍左右，这样大量的资金如何解决和筹措，后续资金用什么形式进行匹配，这是应该提到议事日程加紧研究的一个问题。因为在后期保障性住房的运行管理中，无论是水电、气热还是邮电储蓄等等各种配套，都需要企业进行运行，他们的费用从哪来，这个问题要得到落实，尤其是后期的物业管理。如果我们不是从机制、体制和资金上落实到位，这个问题就很难，如果这个问题不落实到位就会形成新的瓶颈。究竟是用市场的方式进行物业管理，还是用政府的手段进行物业管理，应该尽快拿出一个好的办法。

　　2012-03-07 16:59:41

　　田在玮:
　　前段时间我看各种媒体报道了上海陆家嘴等一些大型企业纷纷弃管普通的商品房社区，已经引起了社会上很大的反响。为什么弃管呢？因为咱们现在物业管理的收费标准是十年前确定的，一直没有进行调整，就拿保洁员的工资来说，已经翻了三番，再加上五险一金，再加上物料等等的涨价，所以物业企业无以为继，亏损就弃管，假如这个问题不解决好就会产生一些连锁反应，建议尽快研究，这也是保障性住房的一种，他们收费标准如何适时适度地进行调整。目前看起来，保障性住房的物业管理应该立即组织进行研究，看看资金究竟应该怎么投入，物业管理收费标准是什么，谁来做物业管理的主体，要使保障性住房健康稳定发展重中之重的一个问题。

　　2012-03-07 16:59:55

　　田在玮:
　　我对刚才的发言做点补充的发言。是住房保障资金的一个问题。我想我们应该稍稍分解一下。保障性住房分两种形式，一种是可以出售的廉价住房，称之为经济适用房，它的资金问题在哪里？经适房出售以后资金是否马上可以回收，这是个问题，就是资金的成本问题，就是融资，如果到商业融资的话是商业银行的利息，这个问题要搞清楚。

　　2012-03-07 17:00:11

　　田在玮:
　　另外一个问题，我们住房保障另外一种形式是租赁的保障房，廉租房、公租房，这块的资金问题比较严重，因为它不是出售的，资金无法马上就回收。投资几十年以后才可以回收，甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的，然后它要不断追加投入，管理、保养、维修、人工，所以国家的负担很重。所以有两个问题，一是大量资金的沉淀，二是资金如果向市场融资的话成本很高。我们不是说一般的谈住房保障资金的来源问题，而是两个问题。

　　2012-03-07 17:00:24

　　张泓铭:
　　我对刚才的发言做点补充的发言。是住房保障资金的一个问题。我想我们应该稍稍分解一下。保障性住房分两种形式，一种是可以出售的廉价住房，称之为经济适用房，它的资金问题在哪里？经适房出售以后资金是否马上可以回收，这是个问题，就是资金的成本问题，就是融资，如果到商业融资的话是商业银行的利息，这个问题要搞清楚。

　　2012-03-07 17:00:53

　　张泓铭:
　　另外一个问题，我们住房保障另外一种形式是租赁的保障房，廉租房、公租房，这块的资金问题比较严重，因为它不是出售的，资金无法马上就回收。投资几十年以后才可以回收，甚至长期无法回收。而且这个房子是政府建的，然后它要不断追加投入，管理、保养、维修、人工，所以国家的负担很重。所以有两个问题，一是大量资金的沉淀，二是资金如果向市场融资的话成本很高。我们不是说一般的谈住房保障资金的来源问题，而是两个问题。

　　2012-03-07 17:01:31

　　张泓铭:
　　总而言之，这个问题怎么解决，我有个建议。我们在住房保障中，现在的资金来源，政府有一点、市场有一点、社会有一点，我们没有为住房保障建立一个主力的融资渠道。像市场的高利息，公积金的来源是有限、政府的来源也是有限的，而我们没有主力的融资渠道。所以我的建议是，我们要组织建立一个中国住房保障主力融资渠道，就是中国住房保障银行，这个银行可以吸储，可以吸纳存款。为住房保障金放贷，如果银行亏本的话银行给予支撑，国家不收它的营业税，也不收所得税，使这个银行可以吸储、吸纳存款，然后低成本的放贷，保持它的低成本和微利经营。这样可以很大程度上解决中国住房低成本的资金来源。

　　2012-03-07 17:01:50

　　张泓铭:
　　另外，补充一个刚才中央电视台问的一个问题。住房保障有很多管理上的问题，包括计划的管理、规划的管理、建设的管理、分配的管理，其实当前有一个问题是蛮突出的，住房保障那么大的租量，我们如何分配下去，谁来承担盖的问题。我们发现有的地方把这些指标，比如某一个省、市，将这些指标分配到某一个企业、某一个部门，哪个单位哪个部门有钱有地就扛着这个责任。谁来享有呢？也是这个部门、这个企业，这就有大问题。我们的住房应该保障某一个市全体市民，中低收入者的困难家庭。而不是保障某一个单位、某一个企业、某一个部门，所以我们不能够把住房保障的任务作为一个行政区，不能把保障的任务分解到某一个企业或者某一个部门，应该作为全社会的统筹，这样才能解决公平问题。要不然就变成了某一个部门、某一个企业福利的问题。谢谢。

　　2012-03-07 17:02:13

　　美国彭博新闻社记者:
　　任何人都可以回答我的问题。我了解中国经济方面不是很深刻。我要阐述一个实事求是的态度，我去过很多中国的城市，我到每一个城市都发现有很多空的房子、新盖的房子，肯定不是保障性住房，但都是空的，无论是海南、云南、江苏、北京、天津、河北，都有很多空房。如果这些房子是空的，价格掉下来，这些穷人可以买这些比较好的房子了。有可能我了解的中国经济市场是不对的，但是我发现有很多已经建好的房子这些穷人不可以买，这是一个比较基本的问题。另外，请问李稻葵先生一个比较具体的问题，有可能我的想法是完全错的，因为中国房地产市场太热，所以你能不能给我一个预测，今年房地产的情况是什么？走势是什么？谢谢。

　　2012-03-07 17:04:42

　　刘克崮:
　　你还挺深入，你是不是像小布什一样骑着车转小胡同、跑全国各地。这位外国朋友反映的问题是一个很现实的问题，现在我们的房子很缺，又大规模的建，又觉得跟不上。但是我们现实中有一些空房，我认为有两个问题，一是怎么造成的要搞清楚，从现在起不要再出这样的空房了，要付点学费，摔了跟头爬起来，不断的摔不断的付学费，不好。二是剩下的这些房能不能卖给穷人呢？这个复杂点，我接触操作的事少点，杨超、老张、老田有经验，开发商要赚钱，扔进去没有赚钱他怎么出来呢？我想简单点，那就两家分，你亏一点，政府补点。

　　2012-03-07 17:05:45

　　刘克崮:
　　有一条原因是根本的，盖这个房子是干什么的，是投资、基本住房、生活消费，根在这儿，这种房子大多是想投资的，找了块地，想盖起来，然后卖钱。他的对象也没有很深入的调研，说哪个穷人、中人、富人来买我这套房，他觉得现在缺房，肯定有人买，我能赚大钱，所以他是投资，起步方向就误了。他要投资，政府起步就给他一大块地，他起步就误了。买者是谁呢？买者开始也认为会有人投资，但是投资是有行情的，到了一定的程度，他如果想投，他就是要买一堆，我知道有些人买房子就买一层，他想看合适的时候就出手，这是与行情有关系的，如果行情变了，投资人就不愿意来了，来的人也不是真正自己住的，或者不是以真正自己住为主。批量的买、批量的卖，落在投资上，根就在这儿。

　　2012-03-07 17:06:32

　　刘克崮:
　　如果你是想做居民的，那一定像我说的，刚才几位专家也提到的，你一定要把人群分类，穷人、中低收入、中收入、高收入，你要适应于他们，政府要筹划各群人怎么分配土地。政府介入之后要算帐，租的怎么赚、卖的怎么赚，卖的可以让田总多去想想，给他一块地就赚了。租的怎么赚呢？我们现在很多情况是一级，财政从各种地方把资金拢过来，然后盖起来，还有刚才老张说的也是极端，有了任务怎么办，谁有地，谁有钱先把它盖起来，我盖的先分给职工，他就完成任务了，这都是基本的目标不清晰、基本制度不清晰、基本政策不对应，所以出现了这些混乱。

　　2012-03-07 17:07:43

　　刘克崮:
　　所以我倡导，从现实中解决供求，现实中根据自己本市本地的情况推动建设，但是国家要迅速花力量来研究这些重大的问题，能有一个脉络、框架、思路、方案，然后各地、各省、各市按照这个路逐渐把自己这块想明白，尽快的杜绝一方面缺房，一方面又出一些房没人住。

　　2012-03-07 17:11:08

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